Dalam dunia transaksi jual beli rumah atau apartemen, dua istilah yang sering muncul adalah “booking fee” atau uang tanda jadi, serta “down payment” atau uang muka. Booking fee adalah jumlah uang yang dibayarkan oleh pembeli sebagai tanda keseriusan mereka untuk membeli properti tersebut, sementara down payment adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan sebagai bagian dari pembayaran total properti.

Jika pembeli sudah membayar booking fee dalam transaksi, tetapi kesepakatan akhirnya tidak terlaksana karena pembatalan dari penjual atau pembeli, nasib booking fee tersebut akan tergantung pada perjanjian antara pihak-pihak. Biasanya, jika pembatalan transaksi terjadi karena tindakan pembeli, booking fee tersebut mungkin tidak akan dikembalikan atau hanya sebagian yang dikembalikan. Namun, jika pembatalan terjadi karena penjual, biasanya booking fee akan dikembalikan sepenuhnya kepada pembeli. Penting untuk selalu memahami syarat dan ketentuan dalam perjanjian jual beli sebelum membayar booking fee atau down payment.

Biasanya Booking fee ditandai dengan Nomor Urut Pemesanan (NUP) dalam pemasaran properti. Ini adalah pembayaran yang dibuat oleh pembeli sebagai bukti keseriusannya dalam memesan unit properti tertentu sehingga unit tersebut tidak dapat dipesan oleh calon pembeli lain. Ketika pembeli memutuskan untuk membatalkan pesanannya, booking fee akan hilang. Meskipun demikian, beberapa pengembang bisa memberikan pengembalian sebagian dari booking fee jika pesanan dibatalkan.

Booking fee memberikan manfaat yang beragam. Dari sudut pandang pengembang, booking fee berguna untuk mengumpulkan data tentang unit yang sudah terjual, yang dapat membantu dalam menarik minat pasar. Sementara dari sudut pandang pembeli, booking fee dapat menghasilkan potensi harga yang lebih terjangkau dibandingkan dengan harga normal, karena pengembang biasanya memberikan promosi kepada pemegang NUP.

Dalam artikel “Klausula Baku Dalam Perjanjian Pembelian Rumah” yang ditulis oleh peneliti di Puslitbang Dalam Negeri Kemendag, istilah booking fee disamakan dengan uang pesanan. Uang pesanan ini merujuk pada sejumlah uang yang dibebankan kepada konsumen saat mereka memesan rumah, dan pembayaran booking fee ini dilakukan sebelum konsumen menandatangani perjanjian pengikatan jual beli rumah.

Selain booking fee, istilah lain yang sering ditemui adalah down payment. Definisi down payment atau uang muka adalah sejumlah uang yang dibayarkan oleh debitur kepada pemilik tanah atau pemilik bangunan sebagai pembayaran awal untuk pembelian tanah dan/atau bangunan, atau kepada bank sebagai pembayaran awal untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR).

Artikel berjudul “Konsumen Perlu Tahu! Ini 6 Jenis Biaya di Balik Pembelian Rumah” yang dipublikasikan Hukumonline, dijelaskan bahwa booking fee adalah biaya pertama yang harus dikeluarkan ketika seseorang pertama kali tertarik pada rumah tertentu yang sesuai dengan anggaran dan impian mereka, terutama jika mereka membeli rumah dari seorang pengembang.

Ketika menemukan rumah yang cocok, konsumen perlu menyiapkan sejumlah uang untuk booking fee. Besarnya booking fee bisa bervariasi sesuai dengan peraturan yang ditetapkan oleh pengembang properti. Penting untuk dipahami bahwa booking fee berbeda dengan down payment (DP). Walaupun begitu, banyak pengembang properti biasanya akan mengurangi jumlah DP yang harus dibayar oleh konsumen sesuai dengan besarnya booking fee yang telah dibayarkan. Jadi, meskipun booking fee dan down payment adalah dua hal yang berbeda, dalam banyak kasus, besaran DP akan disesuaikan dengan jumlah booking fee yang telah dibayarkan oleh konsumen.

Down payment adalah pembayaran pertama yang harus dibayarkan oleh pembeli secara tunai di awal ketika ingin membeli rumah atau apartemen secara kredit. Besarannya ditentukan berdasarkan nilai transaksi properti. Setelah membayar down payment, pembeli akan menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). DP diperlukan terutama jika seseorang ingin mencicil barang atau aset dengan nilai tinggi seperti properti (rumah, apartemen, kavling). Ini merupakan uang muka atau pembayaran awal yang diberikan saat membeli sesuatu yang memiliki harga tinggi, seperti rumah. Penting dicatat bahwa jika pembeli membatalkan pesanannya, DP biasanya tidak akan dikembalikan oleh pengembang.

Down Payment memiliki beberapa dasar hukum yang perlu Anda ketahui. Perundang-undangan merupakan perlindungan hukum baik dari produsen maupun konsumen. Berikut adalah tabel yang merangkum informasi tentang Down Payment (uang panjar) dalam peraturan perundang-undangan, serta referensi Putusan MA No. 86 K/Sip/1972 dan ketentuan dalam Pasal 1457 dan Pasal 1458 KUH Perdata:

Menurut peraturan yang disebutkan, penjualan suatu barang dianggap sah terjadi ketika pembeli telah membayar sejumlah uang sebagai tanda jadi atau uang muka (DP). Jika dalam proses penjualan barang yang sedang berlangsung, pembeli tiba-tiba mengurungkan niat atau menghentikan transaksi sebelum selesai, berdasarkan Pasal 1146 KUH Perdata, uang DP yang sudah dibayarkan tidak dapat dikembalikan. Namun, dalam prakteknya, ada juga penjualan barang yang dilakukan melalui perjanjian tertulis.

Dalam beberapa perjanjian, terkadang terdapat klausul yang menyatakan bahwa jika terjadi pembatalan dalam transaksi jual beli, maka pembayaran DP harus dikembalikan oleh pihak penjual. Jika ada kesepakatan seperti ini yang disetujui oleh kedua belah pihak, maka DP harus dikembalikan. Hal ini terjadi karena perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak mengikat mereka sesuai dengan prinsip “pacta sunt servanda” dalam Pasal 1338 KUH Perdata yang menyatakan sebagai berikut:

“Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan persetujuan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Dalam intinya, sebuah transaksi jual beli tidak bisa dibatalkan oleh salah satu pihak kecuali jika kedua belah pihak sepakat untuk melakukannya. Kedua belah pihak harus tunduk pada perjanjian yang mereka buat, kecuali jika perjanjian tersebut mencakup klausul yang memungkinkan pembeli atau penjual untuk membatalkan kesepakatan sesuai dengan syarat yang telah disepakati. Dengan demikian, jika tidak ada kesepakatan untuk membatalkan perjanjian, maka pembayaran DP oleh pembeli tidak harus dikembalikan, sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 1146 KUH Perdata.

Disclaimer

Seluruh isi data dan informasi dalam Legal Brief ini merupakan kompilasi dari sumber-sumber terpercaya. Legal Brief ini tidak dimaksudkan dan tidak seharusnya dianggap sebagai nasihat atau opini hukum. Tidak disarankan mengambil tindakan berdasarkan informasi yang ada pada layanan ini tanpa mencari layanan profesional terlebih dahulu.

Dasar Hukum

• Pasal 1338 KUH Perdata
• Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 7 Tahun 2012
• Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 1 Tahun 2017
• Putusan Pengadilan Negeri Cirebon No. 68/Pdt.G/2015/PN.Cbn

Penutup

Jika Anda memiliki pertanyaan atau memerlukan lebih lanjut konsultasi mengenai legal brief ini, silakan menghubungi kami di :

• Timoty Ezra Simanjuntak, S.H., M.H., IPC., CPM., CRA., CLA., CCCS. – Managing Partner – ezra@splawoffice.co.id
• Ahmad Zaim Yunus, S.H. – Associate – info.simanjuntakandpartners@gmail.com